文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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