近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公(衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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