5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de三大球和三小球分别是什么 三大球的起源)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土三大球和三小球分别是什么 三大球的起源地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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